Zarząd Unibep S.A. informuje, że w związku z zakończeniem w dn. 11 marca 2024 roku procesu agregacji wstępnych danych finansowych realizowanego na potrzeby procesu przygotowywania sprawozdań finansowych za 2023 rok, Emitent podjął decyzję o przekazaniu do publicznej wiadomości wstępnych szacunkowych wybranych danych finansowych i operacyjnych Grupy Kapitałowej Unibep (Grupa Kapitałowa) za okres 2023 roku, które zostały opublikowane w tym dniu w giełdowym systemie ESPI.
W niniejszym opracowaniu Zarząd Emitenta pragnie przedstawić komentarz do zaprezentowanych wstępnych danych szacunkowych.
Działalność Grupy Kapitałowej za cztery kwartały 2023 roku pozwoliła osiągnąć przychody z podstawowej działalności na poziomie 2,4 mld zł i zwiększyć je względem analogicznego okresu roku ubiegłego o ok. 8%. Wzrost obrotów w największym stopniu dotyczył segmentu budowlanego (ponad +8%), głównie w wyniku większej sprzedaży w sektorach: energetyczno-przemysłowym (+65%) oraz budownictwa kubaturowego (+9%) przy jednoczesnym spadku przychodów odnotowanych w sektorze infrastruktury (-29%) oraz w działalności deweloperskiej (-5%).
W analizowanym okresie 2023 roku Grupa Kapitałowa osiągnęła stratę operacyjną w wysokości ok. -138 mln zł. W porównaniu z rokiem ubiegłym, w którym odnotowano zysk operacyjny w wysokości ok. 64 mln zł stanowi to negatywne odchylenie o ponad -200 mln zł.
Na wyżej wymienioną sytuację wpływ miały czynniki o charakterze zarówno wewnętrznym, jak i zewnętrznym. Niewątpliwie w największym stopniu do zaistniałej sytuacji przyczyniło się skumulowaniu materializacji ryzyk operacyjnych, które w sposób naturalny towarzyszą codziennej aktywności biznesowej firm działających w segmencie generalnego wykonawstwa. O trudnej sytuacji wynikowej Grupy Kapitałowej i spodziewanych negatywnych prognozach dla całego roku Zarząd sygnalizował we wcześniejszych komunikatach i spotkaniach z interesariuszami Emitenta.
Prezentowane wstępne szacunkowe wyniki 2023 roku z jednej strony uwzględniają rozpoznanie wyższych kosztów produkcji budowlanej na wielu kontraktach realizowanych w segmencie budowlanym, z drugiej zaś strony na tych z nich, na których terminy realizacyjne zbliżają się do końca, wyceny kontraktów zostały skorygowane w dół w związku z brakiem uzyskania stosownych porozumień czy aneksów od zamawiających uwzględniających dopłaty. Ponadto, w wycenach kontraktów, których terminowość realizacji jest zagrożona, zostały uwzględnione negatywne dla ich wyniku operacyjnego skutki ekonomiczne.
Negatywny wpływ na uzyskane wyniki miały globalne zjawiska o charakterze inflacyjnym. Warto wskazać jednakże, że trudna sytuacja makroekonomiczna w Polsce i na świecie dotknęła również wielu inwestorów (m. in. poprzez wyższe koszty finansowania inwestycji). Przekładała się ona cały czas na ograniczenie skłonności zamawiających do renegocjacji warunków umownych na kontraktach budowalnych w zakresach, które pozwalałyby w sposób satysfakcjonujący pokryć powstałą lukę rentownościową.
W prognozowanych szacunkach wyników operacyjnych uwzględnione zostało również zapowiadane wcześniej konserwatywne podejście w zakresie tworzenia rezerw serwisowych, rezerw na potencjalne zobowiązania oraz sposobów i momentów rozpoznawania dodatkowych przychodów w segmencie budowalnym.
Wyniki Grupy Kapitałowej uwzględniają również koszty przestojów związanych z niewykorzystanymi mocami produkcyjnymi w fabryce domów modułowych Unihouse S. A. oraz niższe od założeń efekty wynikowe z kontraktacji projektów budowlanych pozyskanych w roku 2023.
Oprócz czynników operacyjnych wskazanych powyżej wpływ na szacunki wyników Grupy Kapitałowej miał również wynik na działalności finansowej (pogorszenie o ok. 17 mln zł r/r), głównie za sprawą wyższych kosztów odsetkowych oraz wyceny aktywów finansowych takich jak odpisy aktualizujące należności szczególnie na rynkach eksportowych.
W rezultacie wyżej wymienionych czynników o charakterze jednorazowym szacowany zysk netto Grupy Kapitałowej ukształtował się na poziomie o ok. 190 mln zł niższym niż przed rokiem, zaś różnica między zyskiem netto Grupy Kapitałowej, a zyskiem netto przypadającym akcjonariuszom spółki dominującej wynika z kontraktów realizowanych w formule joint venture (JV), z których wynik częściowo wyłączany jest z zysku przypadającego akcjonariuszom Emitenta. W prezentowanych danych wstępnych za 2023 rok rozpoznano wyniki z dwóch takich kontraktów dotyczących działalności deweloperskiej.
Zarząd Emitenta, przy obecnym stanie wiedzy i na dzień publikacji niniejszego raportu, nie widzi ryzyka dla kontynuacji działalności Emitenta. Na koniec 2023 stan środków pieniężnych w Grupie Kapitałowej wynosił 311 mln zł, wobec 138 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku. Pozycja ta w naturalny sposób neutralizuje zadłużenie finansowe sięgające 328 mln zł wg stanu na 31 grudnia 2023 roku (wobec 241 mln zł w 2022 roku), w rezultacie czego dług finansowy netto wyniósł w analizowanym okresie jedynie ok. 17 mln zł, wobec 103 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku.
SEGMENT BUDOWLANY: budownictwo energetyczno-przemysłowe, kubaturowe oraz infrastruktura
W całym 2023 roku w segmencie budowlanym, obejmującym sektory budownictwa energetyczno-przemysłowego, kubaturowego oraz infrastruktury rozpoznana sprzedaż przekroczyła 2 mld zł (wzrost o 8% r/r). Największą dynamiką obrotów charakteryzował się sektor energetyczno - przemysłowy (+65% r/r), dla którego wskazane wzrosty w znacznej części były wynikiem tzw. „efektu bazy”. Obszar ten w ciągu 2023 roku dynamizował swoją działalność, która została rozpoczęta formalnie niedawno, bo w I kwartale 2022 roku. W rezultacie na wzrost przychodów w tej części budownictwa przełożenie miała wysoka kontraktacja pochodząca jeszcze z 2022 roku i kontynuowana w 2023 roku. Wzrost przychodów w wysokości 9% odnotował sektor budownictwa kubaturowego. Obszar ten obejmuje także działalność na rynkach wschodnich, gdzie w 2023 roku Grupa Kapitałowa rozpoczęła realizację budowy Ambasady RP w Mińsku. W ramach całego segmentu budowalnego spadek obrotów (o 29% r/r) wystąpił jedynie w obszarze infrastruktury. Jest on wynikiem faktu, że wiele kontraktów tego sektora realizowanych jest w formule „zaprojektuj i wybuduj”, co wydłuża moment rozpoczęcia prac budowlanych. Obecnie na wielu kontraktach podpisanych w 2023 roku trwają takie właśnie prace projektowe, a pierwsze czynności budowlane będą miały miejsce pod koniec bieżącego roku. Dodatkowo w 2022 roku Grupa Kapitałowa pozyskała i zrealizowała zadanie związane z budową zapory na granicy wschodniej, co wpływa na wysoką bazę porównawczą r/r dla tego sektora działalności Grupy Kapitałowej.
W punktu widzenia wyników operacyjnych rok 2023 minął pod wpływem zjawisk o charakterze inflacyjnym, które bardzo negatywnie wpłynęły na zdolność Grupy Kapitałowej do utrzymania poziomów rentowności notowanych w analogicznym okresie 2022 roku. Należną do nich w szczególności:
- bezprecedensowy wzrost cen niektórych grup materiałów, w tym dalej rosnące w 2023 roku ceny niektórych materiałów budowalnych takich jak cement i wapno (ok. 44%), materiały izolacyjne (+22%) lub chemia budowlana (+16%),
- permanentny niedobór pracowników fizycznych oraz niektórych grup pracowników wykwalifikowanych widoczny już w 2022 roku, a związany z odpływem pracowników z Ukrainy,
- rosnące koszty pracy w związku z podwyżkami płacy minimalnej, zmienione w 2023 roku przez rząd RP dwukrotnie (łącznie o prawie 20%), co powodowało ponadprzeciętne wzrosty kosztów robocizny.
W ciągu 2023 roku Zarząd Grupy Kapitałowej starał się podejmować aktywne działania związane z próbą zmian warunków kontraktowych podpisanych zadań z zakresu generalnego wykonawstwa. Ich intensywność była duża szczególnie w II półroczu 2023 roku, jednakże ostatecznie nie przyniosły one oczekiwanych rezultatów. W bardzo wielu przypadkach natrafiono bowiem na usztywnioną postawę negocjacyjną ze strony zamawiających, związaną często z brakiem dostępu przez nich do dodatkowych źródeł finansowania.
W grupie kontraktów prywatnych, wyżej wymienione zjawiska w sposób bezpośredni przyczyniły się do spadku rentowności operacyjnej Grupy Kapitałowej w 2023 roku. Dotyczy to szczególnie sektora budownictwa kubaturowego, w którym umowy budowalne nie posiadają stosownych klauzul waloryzacyjnych, a uzyskanie rekompensaty czy aneksów zwiększających wartość kontraktów jest możliwe jedyne w oparciu o stosowne porozumienia pomiędzy stronami. Ponadto na rynku krajowym w ciągu 2023 roku zarysowała się negatywna tendencja w zakresie podaży nowych ofert w budownictwie mieszkaniowym, skutkująca wzmożoną konkurencją ze strony generalnych wykonawców, czego efektem były spadające marże ofertowe. Wobec zjawisk inflacyjnych wskazanych powyżej wpłynęło to na obniżenie rentowności prowadzonych przez Grupę Kapitałową kontraktów z tej części portfela zamówień.
Z kolei na drogowych kontraktach publicznych pod wpływem wielu apeli wystosowanych przez PZPB strona rządowa wprowadziła urealnienie limitu waloryzacyjnego z 10% do 15%, ale ostatecznie zmiana ta dotyczyła tylko kontraktów podpisanych przed wybuchem wojny na Ukrainie. Dla Grupy Kapitałowej ten dodatkowy element bardzo często pozostaje nieosiągalny, a indeksacja ograniczona jest jedynie do wcześniejszego limitu 10%, co nie pozwala na pełne zrównoważenie budżetów realizowanych kontraktów.
W rezultacie obniżeniu uległa rentowność brutto ze sprzedaży, wskazują spadek z poziomu zysku brutto ze sprzedaży w wys. +4,4% do straty brutto ze sprzedaży -4,1%, w tym:
- dla sektora energetyczno-przemysłowego: spadek marży brutto ze sprzedaży z poziomu zysku brutto ze sprzedaży w wysokości 9,0% do poziomu straty brutto ze sprzedaży -12,6%,
- dla sektora kubaturowego (kraj i eksport): spadek marży brutto ze sprzedaży z poziomu zysku brutto ze sprzedaży w wysokości 2,0% do poziomu straty brutto ze sprzedaży -1,1%,
- dla sektora infrastruktury: spadek marży brutto ze sprzedaży z poziomu zysku brutto ze sprzedaży w wysokości 6,6% do poziomu straty brutto ze sprzedaży -1,5%.
Wyżej wskazane pogorszenie wyników operacyjnych całego segmentu budowlanego Grupy Kapitałowej to przede wszystkim efekt wskazanych wyżej rosnących kosztów prowadzonych budów, z drugiej zaś strony konserwatywne podejście w szacowaniu faktycznej zdolności Grupy Kapitałowej do uzyskania od zamawiających dopłat i aneksów.
Na uwagę zasługuje również fakt, że w całym 2023 roku w ramach segmentu budowalnego Grupa Kapitałowa pozyskała do realizacji kontrakty o łącznej wartości ok. 2,2 mld zł. Tym samym portfel zleceń tego segmentu do realizacji na rok 2024 i lata kolejne osiągnął wartość ok. 3,5 mld zł, stanowiący wzrost o ok. 9 % wobec wysokości portfela zamówień notowanego w analogicznym okresie poprzedniego roku.
GRUPA UNIDEVELOPMENT
Sprzedaż segmentu deweloperskiego za cztery kwartały 2023 roku wyniosła ok. 316 mln zł wobec 333 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku. Spadek obrotów segmentu o ok. 5% był zgodny z założeniami wynikającymi z harmonogramów realizowanych projektów deweloperskich. Warto zaznaczyć, że realizowane projekty spotkały się z dużym zainteresowaniem klientów.
W wynikach tego segmentu za cztery kwartały 2023 roku Grupa Kapitałowa rozpoznała sprzedaż (protokoły przekazania mieszkań) 584 lokali (w tym 271 w ramach wspólnego przedsięwzięcia), w porównaniu ze sprzedażą 604 lokali (w tym 294 w ramach wspólnych przedsięwzięć) w analogicznym okresie 2022 roku. Na wyżej wspominany wynik finansowy wpływają głównie przekazania projektów na osiedlach: Fama w Poznaniu, Idea w Radomiu, Latte w Warszawie oraz Pauza Ochota w Warszawie.
W tym samym czasie sprzedaż deweloperska osiągnęła wolumen 423 mieszkań (w tym 203 w ramach wspólnych przedsięwzięć) w porównaniu z 635 lokalami (w tym 454 w ramach wspólnych przedsięwzięć) z analogicznego okresu 2022 roku.
W wyniku procesu agregacji danych finansowych wstępne szacunkowe dane finansowe za cały 2023 roku wskazują, że Grupa Unidevelopment wypracowała zysk operacyjny na poziomie 53,9 mln zł (w porównaniu z 67,5 mln zł za analogiczny okres poprzedniego roku). Niewielki spadek rentowności tego segmentu spowodowany był sprzedażą znaczącej części lokali klientowi instytucjonalnemu, co zawsze związane jest z realizacją niższej marży niż w przypadku sprzedaży nabywcom indywidualnym.
Mimo niewielkiego zmniejszenia rentowności tego segmentu, Zarząd nie przewiduje negatywnych tendencji na rynku deweloperskim. Przeciwnie, w ocenie Zarządu w 2023 roku popyt na nowe mieszkania przewyższał poziom z roku 2022, na co istotny wpływ miała przede wszystkim zwiększona dostępność kredytów hipotecznych, spowodowana m.in. wejściem w życie rządowego programu mieszkaniowego „Bezpieczny kredyt 2%”. Ponadto, zgodnie z danymi BIK w 2023 roku wartość udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 63,9 mld zł, co oznacza wzrost o blisko 40,5% r/r. Zwiększone zapotrzebowanie na nowe mieszkania zbiegło się w czasie z małą podażą lokali na rynku zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Widoczny na rynku popyt pozwala z optymizmem patrzeć na sprzedaż mieszkań w ramach prowadzonych i planowanych inwestycji deweloperskich oraz na rentowność tej części działalności Grupy Kapitałowej w kolejnych okresach.
W bieżącej sytuacji rynkowej głównym zadaniem w ramach segmentu deweloperskiego pozostaje sprawne i zgodnie z harmonogramem uruchamianie nowych inwestycji, w atrakcyjnej i dostosowanej do potrzeb rynkowych ofercie.
UNIHOUSE SA
W minionym 2023 roku segment modułowy realizowany i nadzorowany przez Unihouse S. A. uzyskał sprzedaż na poziomie ok. 224 mln zł, tj. na poziomie zbliżonym do 2022 roku. Rentowność operacyjna, mimo swojej negatywnej wymowy, uległa poprawie o 3,3 punkty procentowe w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.
W 2023 roku Spółka dokonała szeregu czynności reorganizacyjnych dostosowujących poziom mocy produkcyjnych zakładu w Bielsku Podlaskim do bieżących warunków ekonomicznych i rynkowych, jednakże ich skala, choć przynosząca wymierne korzyści ekonomiczne, w żaden sposób nie była w stanie zneutralizować luki wynikowej. Największy wpływ na to miała korekta marż na realizowanych kontraktach spowodowana wyższymi kosztami produkcji, w ślad za bezprecedensowym wzrostem cen materiałów i usług podwykonawców oraz większymi kosztami frachtu i transportu lądowego. W dalszym ciągu istotna część kontraktów realizowana była w 2023 roku na bazie stałych warunków kontraktowych, a renegocjacje kontraktów i ustalenie z zamawiającymi dopłat, które pomogłyby zneutralizować wpływ czynników o charakterze inflacyjnym, ostatecznie nie dokonały się w zadowalającej skali. W rezultacie Zarząd Unihouse S. A. zdecydował się na rozpoczęcie egzekwowania dodatkowych świadczeń pieniężnych z tego tytułu na drodze sądowej, co jednak będzie procesem długotrwałym.
W analizowanym okresie 2023 roku segment modułowy skupiał się głównie na rynku skandynawskim oraz niemieckim. Były to historycznie główne rynki zbytu. Jednakże umocnienie się PLN wobec EUR, a w szczególności wobec NOK (w całym 2023 roku o 13,2%) doprowadziło do istotnego spadku rentowności operacyjnej na tych rynkach eksportowych, zaś rynek niemiecki w 2023 roku zaczął ulegać pogłębiającej się recesji nieoszczędzającej nawet dotychczas odpornego segmentu budownictwa modułowego. W konsekwencji w całym 2023 roku bardzo istotnie uległ zmniejszeniu wolumen produkcji Unihouse S.A., który wyniósł ostatecznie 30.365 m2 (spadek o 9,3% r/r).
W omawianym okresie poziom kontraktacji wyniósł ok. 218 mln zł, co przekłada się na portfel zamówień tego segmentu do realizacji w kolejnych okresach na wartości ok. 116 mln zł. Poziom kontraktacji w roku 2023 był wyższy od ubiegłego roku o ponad 30%, jednak nadal jest niewystarczający do pełnego obłożenia produkcji. Dobre perspektywy na przyszłość stanowi skoncentrowanie kontraktacji na rynku polskim oraz rynku niemieckim, na którym marka Unihouse S.A. jest znana. W obszarze projektów do pozyskania znajdują się kontrakty o łącznej wartości ok. 500 mln zł.
PERSPEKTYWY
Jak wskazano wcześniej w całym 2023 roku Grupa Kapitałowa Unibep pozyskała kontrakty o łącznej wartości ok. 2,2 mld zł. Tym samym portfel do realizacji na 2024 rok i lata kolejne wynosi ok. 3,6 mld zł. Jednocześnie wartość kontraktów oczekujących na podpisanie, gdzie oferta Emitenta zajmuje pierwsze miejsce w postępowaniu ofertowym wynosi już obecnie ok. 1 mld zł.
W ocenie Zarządu największe perspektywy w zakresie kontraktacji stoją przed obszarami infrastruktury oraz sektora energetyczno - przemysłowego. W ramach pierwszego z nich wartość kontraktów podpisanych już w 2024 roku lub oczekujących na podpisanie wynosi ok. 650 mln zł. Po ich podpisaniu portfel zleceń z tego obszaru wyniesie ok. 2 mld zł, co w ocenie Zarządu pozwoli na stabilne jego funkcjonowanie w perspektywie kolejnych trzech lat. W okresie kilku najbliższych kwartałów działalność obszaru infrastruktury będzie się koncentrowała na dalszym wykorzystaniu potencjału związanego z dywersyfikacją geograficzną oraz ze zwiększeniem udziału dużych kontraktów w portfelu zleceń. W ramach działalności energetyczno - przemysłowej Grupa Kapitałowa prowadzi obecne zaawansowane rozmowy na kilku dużych zleceniach, w tym z udziałem potencjalnych partnerów technologicznych. W dalszym ciągu znacznych szans Zarząd upatruje w rozpoczęciu ofertowania w sektorze energetycznym w tym sektorze przesyłu i dystrybucji energii oraz z zakresu energetyki odnawialnej. W zakresie obszaru kubaturowego działania będą kontraktacyjne ukierunkowane na selektywne podejście do nowych zleceń oraz na poszukiwaniu projektów o najwyższej rentowności ofertowej.
W najbliższym czasie Zarząd Grupy Kapitałowej w dalszym ciągu będzie kontynuował trudne negocjacje na wielu czynnych kontraktach segmentu budowlanego w celu uzgodnienia z zamawiającymi waloryzacji oraz stosownych aneksów. Jednakże skutek tych działań obecnie trudny jest do oszacowania, ze względu na sztywność dotychczasowych zapisów kontraktowych.
Zarząd Grupy Kapitałowej zakłada dalszy stabilny rozwój i realizację celów stojących przez segmentem deweloperskim. Zważywszy jednak na odpowiedzialność wobec interesariuszy, a w tym instytucji bankowych, ubezpieczycieli, obligatariuszy i akcjonariuszy, jak również pracowników Emitenta, Zarząd w porozumieniu z Radą Nadzorczą zainicjował szereg czynności, w tym przegląd opcji i scenariuszy, które pozwolą zredukować zadłużenie finansowe Grupy Kapitałowej poprzez m.in. pozyskanie kapitału ze sprzedaży niektórych składników majątku, rewizję wyceny godziwej projektów deweloperskich oraz optymalizację procesu zarządzania sytuacją finansową i przepływami gotówkowymi Grupy Kapitałowej. Czynności te w opinii Zarządu przyniosą wymierne korzyści, a ich skutek będzie widoczny w wynikach w najbliższych okresach sprawozdawczych.
Scenariusze rozwoju segmentu deweloperskiego uwzględniają nowe warianty współpracy z partnerami zewnętrznymi. Odnosi się to zarówno do wspólnych przedsięwzięć projektowych, jak i możliwości zaangażowania zewnętrznego partnera w zdynamizowaniu działalności Grupy Unidevelopment. Pozwoliłoby to uruchomić nowe kierunki ekspansji na inne komplementarne segmenty mieszkaniowe lub umożliwić zdynamizowanie ekspansji terytorialnej na rynku polskim.
Segment Modułowy obsługiwany przez Unihouse SA w drugim półroczu 2023 zapoczątkował program reorganizacji, w ramach którego dokonano przeglądu zasobów i potencjału kadrowego i organizacyjnego firmy. Perspektywę lepszych wyników niż w poprzednich dwóch latach zapewnić będzie mogła skuteczna akwizycja kontraktów budowlanych zakładana do zrealizowania w pierwszym półroczu roku 2024 w kraju i na rynku niemieckim. Zarząd przewiduje, że wskazane działania ofertowe zabezpieczą produkcję modułów w stopniu pozwalającym na uzyskanie już w 2024 roku neutralności wynikowej na poziomie operacyjnym. Kierunki strategiczne rozwoju spółki Unihouse S.A. uwzględniają także warianty związane z zaangażowaniem zewnętrznego partnera biznesowego lub zmianę układu właścicielskiego, co zostało zapoczątkowane pod koniec 2023 roku.
Zarząd Unibep SA dokonał również głębokiej rewizji procesów wewnętrznych: począwszy od procesu akwizycyjnego, poprzez współpracę z zespołami wsparcia, skończywszy na nadzorze na budowach. Główne działania optymalizacyjne wewnątrz organizacji będą zatem zmierzały do przebudowy struktur w tym budowy i wzmocnienia procesów kontroli operacyjnej, kontroli wewnętrznej i procesów zarządzania ryzykiem, ukierunkowane na uzyskanie efektu synergii. Wyniki tych prac są obecnie przedmiotem formalizowania, a ich skutki znajdują odzwierciedlanie w wewnętrznych planach działań dla poszczególnych zespołów oraz ogólnych wizjach przychodowych i wynikowych dla poszczególnych segmentów działalności.
Zarząd Emitenta jest przekonany, że wyżej wymienione działania optymalizacyjne przyniosą w 2024 roku wymierne korzyści o charakterze zarówno pieniężnym, jak i wynikowym oraz pozwolą wpłynąć na poprawę ogólnej rentowności operacyjnej całej Grupy Kapitałowej. W rezultacie wynik operacyjny Emitenta wg obecnego stanu wiedzy wyniesie 1% – 1,5%.