Komentarz Zarządu do wstępnych szacunkowych danych finansowych Grupy Kapitałowej Unibep za 3 kwartały 2026 roku

• Portfel zamówień segmentów budowlanego i modułowego na rekordowym poziomie 6,1 mld zł w wyniku przeprowadzenia kontraktacji tych segmentów w okresie I-III kw. 2026 r. na poziomie 2,9 mld zł.

• Zysk brutto ze sprzedaży osiągnął poziom 9,5%, nieznacznie poprawiając wynik odnotowany w I półroczu 2026 r. (9,4%). Pomimo niższych przychodów r/r, rentowność wzrosła z 9,0% do 9,5%.

• Na uwagę zasługuje systematyczna poprawa wyniku brutto przed opodatkowaniem – z -6,8 mln zł w I kwartale, do 10,7 mln zł w II kwartale oraz 14,0 mln zł w III kwartale 2026 roku.

• Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej, po wyeliminowaniu wpływu jednorazowego zdarzenia związanego z przeszacowaniem nieruchomości inwestycyjnych, odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku, utrzymał się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.

W związku z zakończeniem procesu agregacji danych finansowych za trzy kwartały 2026 roku, prowadzonego na potrzeby przygotowania sprawozdań finansowych, Zarząd Unibep S.A. podjął decyzję o przekazaniu do publicznej wiadomości wstępnych, szacunkowych wybranych danych finansowych i operacyjnych Grupy Kapitałowej Unibep, opublikowanych w systemie ESPI.

Poniżej Zarząd Emitenta przedstawia komentarz do zaprezentowanych danych.

* Wyjaśnienie rodzaju oraz skali wpływu elementów o charakterze jednorazowym w okresie I-III kw. 2025

Zdarzeniem o charakterze jednorazowym w I-III kw. 2025 roku było dalsze przeszacowanie wartości godziwej gruntów przekwalifikowanych w roku 2024 z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, o czym Emitent informował w kolejnych raportach okresowych za rok 2025. Urealnienie wyceny spowodowało wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnej i wpływ na wynik z działalności operacyjnej (+7,2 mln zł) oraz zysk netto (+5,8 mln zł).

W okresie I-III kw. 2026 roku przychody Grupy Kapitałowej były niższe o 13,7% r/r przede wszystkim w związku z ujemną dynamiką w segmencie budowlanym, częściowo kompensowanym przez dodatnią dynamikę w segmencie modułowym. Utrzymuje się pozytywny trend poprawy marży brutto ze sprzedaży realizowanego portfela zamówień, która w okresie I–III kw. 2026 roku wzrosła do 9,5% z 9,0% w analogicznym okresie roku poprzedniego.

Na szacunkowe wyniki osiągnięte w okresie I–III kw. 2026 roku wpływ miały czynniki i zdarzenia występujące w poszczególnych segmentach działalności Grupy, omówione w dalszej części materiału

Zmiany poziomu sprzedaży w poszczególnych segmentach przedstawiały się następująco:

• segment budowlany - spadek sprzedaży o 24%. Segment ujmuje łącznie sektory budownictwa: ogólnego, energetycznego oraz infrastrukturalnego.

Zmiany przychodów w okresie I-III kw. 2026 roku w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku w poszczególnych sektorach przedstawia się następująco:

• sektor budownictwa infrastrukturalnego - spadek o 27% r/r,
• sektor budownictwa ogólnego - spadek o 26% r/r,
• sektor budownictwa energetycznego - spadek o 15% r/r,

• segment budownictwa modułowego (obejmujący. działalność spółki Unihouse S.A.) - wzrost sprzedaży o 99% r/r,
• segment deweloperski - spadek sprzedaży o 3% r/r – wynikający z harmonogramu protokolarnych przekazań mieszkań.

Rentowność operacyjna za okres I-III kw. 2026 r. wyniosła 2,4%, wobec 3,6% w analogicznym okresie 2025 roku po wyeliminowaniu wpływu zdarzeń o charakterze jednorazowym. Niższa rentowność była przede wszystkim konsekwencją niższego poziomu rozpoznanej sprzedaży, wyższych kosztów ogólnego zarządu, będących m.in. efektem regulacji płacowych wdrożonych od 2Q 2025 roku, a także ujęcia dodatkowych kosztów związanych z bieżącą działalnością operacyjną.

Pozytywnie na poziom zysku netto wpłynął lepszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku wynik na działalności finansowej Emitenta, będący przede wszystkim rezultatem korzystniejszej wyceny wybranych pozycji finansowych, przy dodatkowym pozytywnym wpływie salda różnic kursowych.

W rezultacie powyższych czynników Grupa Kapitałowa wypracowała zysk netto w wysokości 12,5 mln zł, wobec 22,4 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku (jednocześnie, po wyeliminowaniu wpływu zdarzenia jednorazowego ujętego w 2025 r., zysk netto za ten okres wyniósł 16,6 mln zł.).

Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej wyniósł 12,3 mln zł, wobec 15,2 mln zł w 2025 r., co oznacza spadek o 2,9 mln zł. Po wyeliminowaniu wpływu zdarzenia jednorazowego z 2025 r. zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej utrzymał się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.

Zwiększeniu uległ poziom długu netto Grupy Kapitałowej, który na koniec września 2026 r. wyniósł 139 mln zł. Na 30 czerwca 2026 roku wynosił on 73 mln zł, zaś na 30 września 2025 r. 37 mln zł.

_______________________________________________________________

Segment budowlany utrzymał wysoką rentowność na poziomie zysku brutto ze sprzedaży osiągając poziom 9,6% wobec 8,2% w okresie I-III kw. 2025 roku.

W największym stopniu na spadek ten wpłynęła niższa niż przed rokiem sprzedaż w ramach budownictwa infrastrukturalnego (minus 27%), co ma także swoje źródło w zaniechanych lub przynajmniej istotnie spowolnionych procesach budowlanych przy trudnych warunkach atmosferycznych w okresie zimowym oraz zmianach terminów realizacji niektórych kontraktów z przyczyn leżących po stronie zamawiających.

Jednocześnie sektor ten utrzymał względem 1H 2026 jak i znacząco poprawił rentowność brutto ze sprzedaży, która wzrosła do 13,2% w I-III kw. 2026 roku wobec 6,0% w analogicznym okresie roku poprzedniego. Wzrost rentowności wynikał z aktualizacji budżetów realizowanych kontraktów w następstwie ich regularnej weryfikacji oraz rozliczenia kontraktów zakończonych. Efekty tych działań były widoczne już w wynikach za 1H 2026 roku.

Portfel zamówień na 30 września 2026 roku wynosi 2,85 mld zł. Wszystkie kontrakty budowlane w ramach sektora pozyskane zostały zawarty w trzecim kwartale br. Podpisaliśmy największą w historii Emitenta umowę na realizację prac na linii kolejowej E75 Białystok–Ełk o wartości 1.061 mln zł, umowę na roboty na linii kolejowej nr 201 na odcinku Gdańsk Osowa–Gdynia Główna za 437 mln zł oraz umowę na budowę obwodnicy Starogardu Gdańskiego za 332 mln zł. Kumulacja kontraktacji była częściowo efektem długotrwałych postępowań przetargowych.

W efekcie udział projektów infrastrukturalnych w strukturze portfela zamówień wzrósł do 50% na dzień 30 września 2026 roku, wobec 38% rok wcześniej.

Ponadto jak wskazywano we wcześniejszych raportach, w przeciągu ostatnich lat Zarząd Unibep S.A. dokonał fundamentalnej zmiany w zakresie struktury posiadanego portfela zamówień w całym segmencie budowlanym. W konsekwencji wg stanu na 30 września 2026 roku udział kontraktów typu „projektuj i buduj” w wartości portfela zamówień wzrósł do 73%, a sektorze infrastruktury udział ten to 94%. Przekłada się to na wydłużenie okresu od momentu pozyskania kontraktu do rozpoczęcia rozpoznawania przychodów ze sprzedaży z uwagi na poprzedzający ten moment etap projektowania.

Z perspektywy sytuacji operacyjnej Grupy w III kw. br. istotnym wydarzeniem było przedterminowe przekazanie do użytkowania odcinka drogi ekspresowej S19 Ploski–Haćki. Z kolei po dniu bilansowym, 20 października 2026 roku oddano do ruchu ponad 10-kilometrowy odcinek drogi ekspresowej S19 Krynice – Dobrzyniewo – Białystok Zachód, będącej elementem trasy Via Carpatia.

Sektor budownictwa ogólnego odnotował sprzedaż niższą o 26% r/r (o 155,6 mln zł). Spadek ten wynikał głównie z wpływu warunków pogodowych, które szczególnie na początku roku ograniczyły tempo realizacji prac oraz wpłynęły na aktualizację harmonogramów realizacji. Ponadto w przypadku części kontraktów prowadzone były uzgodnienia projektowe lub prace nad uzyskaniem ostatecznych pozwoleń na budowę przez zamawiających, co skutkowało przesunięciem realizacji prac budowlano-montażowych na kolejne okresy rozliczeniowe.

Pomimo niższego poziomu sprzedaży rentowność sektora nie uległa poprawie, jak miało to miejsce po I półroczu 2026 roku. Czynniki związane z realizacją kontraktów pozytywnie wpływały na rentowność, jednak mniej korzystna struktura realizowanych kontraktów w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku przełożyła się na niższą marżę. W efekcie rentowność brutto ze sprzedaży wyniosła 7,0% w okresie I–III kw. 2026 roku wobec 9,5% rok wcześniej.

Wartość umów budowlanych zawartych w okresie I–III kw. 2026 roku wyniosła 716 mln zł, co oznacza spadek w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Istotną pozycją w portfelu zamówień jest zawarta w lipcu br. umowa na przebudowę i rozbudowę Filharmonii Pomorskiej w Bydgoszczy za 309 mln zł. Ponadto oferta Spółki na budowę hali widowiskowo-sportowej w Białymstoku w formule „zaprojektuj i wybuduj”, o wartości 393 mln zł, została wybrana jako najkorzystniejsza. Wolniejsze tempo kontraktacji, szczególnie w 2025 roku, ograniczyło możliwość uruchamiania nowych projektów, co również negatywnie wpłynęło na poziom sprzedaży w analizowanym okresie.

Portfel zamówień w sektorze budownictwa ogólnego na 30 września 2026 roku wynosi 1,71 mld zł. i wzrósł o 16% względem stanu na 30 września 2025 roku.

Na wyniki Emitenta w okresie I półrocza 2026 roku negatywnie wpłynęło rozliczenie kontraktu z Wojskową Akademią Techniczną („WAT”), związane z wypłatą w kwietniu br. kwoty 7,6 mln zł z gwarancji udzielonej przez KUKE S.A. – o czym spółka informowała w sprawozdaniach finansowych za ten okres. W październiku 2026 r. tj. po dniu bilansowym zawarto ugodę dotyczącą ostatecznych rozstrzygnięć pomiędzy WAT a Emitentem, w której strony zrezygnowały ze wzajemnych roszczeń ponad kwotę ugody lub decydowania o odpowiedzialności kontraktowej przez którąkolwiek ze stron wobec strony przeciwnej. Informacje na temat ugody zostały zawarte w raporcie bieżącym Spółki nr 69/2026.

Pozytywny wpływ na wyniki Emitenta miało rozstrzygnięcie sporu z Miastem Katowice dotyczącego rozliczenia wynagrodzenia za wykonanie obudowy zadaszenia wiaty peronowej na budowie Zawodzie. W następstwie porozumienia zawartego w lipcu 2026 roku Unibep S.A. otrzymał od Miasta Katowice kwotę 9,9 mln zł tytułem rozliczenia części wynagrodzenia wynikającej z obmiaru powykonawczego.

W najmniejszym stopniu na spadek sprzedaży w segmencie budowlanym wpłynęła niższa niż przed rokiem sprzedaż w ramach budownictwa energetycznego (minus 15%). Spadek sprzedaży wynikał głównie ze struktury aktualnie realizowanych projektów oraz ich harmonogramów realizacji. Wyższy poziom sprzedaży oczekiwany jest w kolejnych okresach, w szczególności w związku z realizacją kontraktów pozyskanych w 2025 roku w formule „projektuj i buduj”, które obecnie znajdują się w na etapie prac projektowych lub we wczesnej fazie realizacji.

W konsekwencji ich istotniejszy wpływ na poziom sprzedaży oczekiwany jest w kolejnych okresach sprawozdawczych. Rentowność sektora przejściowo obniżyła się wobec roku poprzedniego i wyniosła 8,2% w okresie I-III kw. 2026 roku wobec 9,8% w analogicznym okresie 2025 roku.

Portfel zamówień sektora na 30 września 2026 roku wynosił 1,10 mld zł wobec 0,99 mld zł na 30 września 2025 roku. Wszystkie kontrakty budowlane pozyskane w ramach sektora w analizowanym okresie zostały zawarte w III kwartale br. Portfel został powiększony o kontrakt na budowę bloku kogeneracyjnego w Radomiu o wartości 380 mln zł oraz budowę farmy kolektorów słonecznych w Elektrociepłowni Łąkowa w Grudziądzu o wartości 84 mln zł. Brak skutecznej kontraktacji w poprzednich miesiącach również negatywnie wpłynął na poziom sprzedaży w bieżącym roku.

Po dniu bilansowym Emitent podpisał z PGB Energetyka 14 sp. z o.o. kontrakt na realizację w formule „zaprojektuj i wybuduj” biogazowni rolniczej w miejscowości Osmola o wartości 30 mln zł. Ponadto Emitent oczekuje na zawarcie kontraktu o wartości ok. 280 mln zł, w związku z wyborem jego oferty jako najkorzystniejszej w postępowaniu przetargowym na budowę instalacji kogeneracyjnej na rzecz MPEC w Tarnowie (raport bieżący nr 68/2026).

Na 30 września 2026 roku portfel zamówień segmentu budowlanego wynosił 5,7 mld zł wobec 4,0 mld zł rok wcześniej. Łączna wartość kontraktów podpisanych od początku roku do końca III kw. wyniosła 3,0 mld zł, z czego w samym III kw. br. nowe kontrakty stanowiły wartość 2,8 mld zł. Udział kontraktów realizowanych w formule „projektuj i buduj” w portfelu zamówień wzrósł do 73% na koniec września 2026 roku, wobec 60% na koniec czerwca 2026 roku.

_______________________________________________________________

W segmencie deweloperskim, po relatywnie słabszym I półroczu, III kw. 2026 roku przyniósł wyraźne ożywienie aktywności. W efekcie przychody ze sprzedaży za okres I–III kw. 2026 roku wyniosły 119 mln zł, co oznacza spadek o 3,4% r/r, wobec 41-procentowego spadku odnotowanego po I półroczu br.

Grupa Unidevelopment rozpoznała w wyniku III kw. 2026 roku 105 lokali. Narastająco od początku roku rozpoznano 195 lokali wobec 155 w analogicznym okresie roku poprzedniego, co oznacza wzrost o 26% r/r.

Jednocześnie odnotowano wyraźny wzrost sprzedaży deweloperskiej. W III kw. 2026 roku sprzedano 116 lokali, a narastająco od początku roku 280 lokali wobec 202 lokali rok wcześniej, co oznacza wzrost o 39% r/r. Na uzyskany poziom sprzedaży wpływ miała m.in. poprawiająca się sytuacja na rynku mieszkaniowym, którą Grupa Unidevelopment skutecznie wykorzystała zarówno na rynkach o strategicznym znaczeniu - w Warszawie i w Trójmieście, jak i w Radomiu, gdzie kontynuuje wieloetapowy projekt Osiedle Idea. W III kw. br. Grupa Unidevelopment prowadziła sprzedaż w pięciu lokalizacjach. Ostatni raz zbliżony poziom kwartalnej sprzedaży odnotowano w IV kw. 2023 roku, kiedy sprzedano 114 lokali. Utrzymująca się wysoka aktywność sprzedażowa tworzy potencjał do wzrostu przychodów segmentu w kolejnych okresach.

W ślad za działaniami wspierającymi sprzedaż i dostosowującymi ofertę do aktualnych warunków rynkowych oraz oczekiwań klientów, a także zmianą struktury sprzedawanych lokali, rentowność segmentu uległa obniżeniu. Marża zysku brutto ze sprzedaży wyniosła 18,2% wobec 24,2% w okresie I–III kw. 2025 roku.

W analizowanym okresie rozpoczęto realizację kolejnego etapu osiedla mieszkaniowego w Radomiu, obejmującego 145 lokali. Ponadto w III kw. 2026 roku Grupa Unidevelopment rozpoczęła przekazywanie lokali w warszawskiej inwestycji Impuls Marywilska. Na koniec września 2026 roku oferta Grupy obejmowała 490 mieszkań wobec 488 rok wcześniej.

_______________________________________________________________

W segmencie modułowym sprzedaż w okresie I–III kw. 2026 roku wzrosła o 99% r/r, osiągając 247 mln zł wobec 124 mln zł w analogicznym okresie 2025 roku. Podobnie jak w I półroczu br., tak znaczący wzrost był efektem intensywnej kontraktacji prowadzonej przez cały 2025 rok oraz od początku 2026 roku.

W analizowanym okresie Unihouse S.A. pozyskał kontrakty o łącznej wartości 452 mln zł, z czego 69 mln zł przypadało na III kw. 2026 roku. Dla porównania, kontraktacja w okresie I–III kw. 2025 roku wyniosła 167 mln zł.

Unihouse S.A. utrzymuje aktywność akwizycyjną na rynku polskim. Z łącznej wartości kontraktacji 452 mln zł na projekty realizowane w Polsce przypada 388 mln zł. Jednym z najważniejszych wydarzeń 2026 roku było podpisanie 19 maja br. kontraktu o wartości ok. 260 mln zł z Bechtel Polska sp. z o.o. na realizację prac związanych z budową elektrowni jądrowej w gminie Choczewo, największego kontraktu w historii Unihouse S.A. Ponadto, po dniu bilansowym zawarto umowę ze Szpitalem Uniwersyteckim w Bydgoszczy o wartości 20,9 mln zł. Dodatkowo w jednym z postępowań przetargowych oferta Unihouse S.A. o wartości 16 mln zł została uznana przez zamawiającego za najkorzystniejszą.

Unihouse S.A. utrzymuje rekordowy portfel zamówień, którego wartość wzrosła z 443 mln zł na koniec czerwca 2026 roku do 457 mln zł na koniec września 2026 roku, wobec 129 mln zł na koniec września 2025 roku.

Wysoki poziom portfela zamówień będzie w znacznej części przekładał się na wyniki w 2027 roku i kolejnych latach, co wynika z umownych terminów realizacji projektów, w szczególności kontraktów dotyczących robót we Frankfurcie oraz współpracy z Bechtel Polska sp. z o.o. Jednocześnie specyfika realizowanych projektów oraz wynikające z nich harmonogramy prac będą wymagały szczególnej koordynacji procesów produkcyjnych i optymalnego wykorzystania posiadanych mocy wytwórczych w IV kwartale 2026 roku oraz I kwartale 2027 roku.

________________________________________________________________

Zarząd Emitenta pragnie wskazać, że zaprezentowane dane wynikowe Grupy Kapitałowej stanowią prawdziwy i wiarygodny obraz wg posiadanej wiedzy w tym zakresie na dzień publikacji niniejszego opracowania.