- Zysk brutto ze sprzedaży wyniósł ok. 81 mln zł i był nieznacznie niższy niż w 1H 2025 roku, pomimo niższego poziomu przychodów wykazując wzrost rentowności zysku brutto ze sprzedaży do 9,4% z 7,9% w ubiegłym roku.
- Zysk netto oraz zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej wzrosły w porównaniu z ubiegłym rokiem, po wyeliminowaniu zdarzenia o charakterze jednorazowym odnotowanym w analogicznym okresie poprzedniego roku, a dot. przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych i to pomimo obciążenia wyniku finansowego w 2Q 2026 roku odpisem związanym z wypłatą kwoty 7,6 mln zł tytułem realizacji gwarancji należytego wykonania umowy na rzecz zamawiającego, o której to wypłacie była mowa w sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej za 1Q 2026 roku (obecnie strony znajdują się w procesie mediacyjnym).
- Dług netto na 30 czerwca 2026 wyniósł 73 mln zł wobec 199 mln zł na 30 czerwca 2025, co oznacza istotny spadek rok do roku.
- Po dniu bilansowym Emitent podpisał dwa kontrakty na wartość 0,64 mld zł i oczekuje podpisania kontraktów o łącznej wartości ok. 1,9 mld zł (w części przypadającej na Unibep S.A.) w wyniku złożenia najkorzystniejszych ofert w postępowaniach przetargowych, przy czym dla części postępowań trwa jeszcze procedura odwoławcza.
W związku z zakończeniem 11 sierpnia 2026 roku procesu agregacji wstępnych danych finansowych, realizowanego na potrzeby przygotowywania sprawozdań finansowych za I półrocze 2026 roku, Zarząd Unibep S.A. podjął decyzję o przekazaniu do publicznej wiadomości wstępnych szacunkowych wybranych danych finansowych i operacyjnych Grupy Kapitałowej Unibep za I półrocze 2026 roku, które zostały opublikowane w giełdowym systemie ESPI. Poniżej Zarząd Emitenta pragnie przedstawić komentarz do zaprezentowanych wstępnych danych szacunkowych.
W okresie 1H 2026 roku przychody Grupy Kapitałowej były niższe o 17,3% r/r przede wszystkim w związku z ujemną dynamiką w segmencie deweloperskim i budowlanym, kompensowanym przez dodatnią dynamikę w segmencie modułowym. Od początku roku utrzymuje się pozytywny trend poprawy rentowności operacyjnej liczonej wskaźnikiem marży brutto ze sprzedaży dla realizowanego portfela zamówień, który w okresie 1H 2026 roku wzrósł do 9,4% z 7,9% notowanych w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Sezonowość związana z warunkami atmosferycznymi, szczególnie w 1Q 2026 roku, wpłynęła na tempo realizacji robót w segmencie budowlanym, obejmującym wszystkie jego obszary działalności, powodując okresowe odchylenia od harmonogramów realizacji.
W zakresie budownictwa ogólnego i infrastrukturalnego na wielu kontraktach czynniki obiektywne, zależne od zamawiających, takie jak zmiany projektowe czy kwestie administracyjne uniemożliwiające uzyskanie pełnych frontów robót, powodują przesunięcia terminów realizacji, odzwierciedlane w aktualizowanych w uzgodnieniu z zamawiającymi harmonogramach budów.
Dodatkowo wydłużające się postępowania przetargowe związane z procesem odwoławczym oraz spowodowane tym wolniejsze tempo kontraktacji, szczególnie w 2H 2025 roku, ograniczyły możliwość uruchomienia nowych projektów, co również miało negatywny wpływ na poziom sprzedaży w analizowanym okresie.
Segment deweloperski rozpoznał w wynikach mniejszą liczbę lokali mieszkalnych przekazanych protokolarnie nabywcom niż w analogicznym okresie 2025 roku, co przełożyło się na niższy poziom sprzedaży. Było to związane z utrzymującą się słabszą koniunkturą w segmencie mieszkaniowym w sektorze popularnym oraz przesunięciem części przekazań lokali na kolejne okresy.
Na podane szacunkowe wyniki za 1H 2026 roku wpływ miały czynniki i zdarzenia w ramach poszczególnych segmentów działalności.
- segment budowlany (spadek sprzedaży o 28%), który ujmuje łącznie sektory budownictwa: ogólnego, energetycznego oraz infrastrukturalnego.
Zmiany poziomów przychodów zrealizowanych za 1H 2026 roku wobec danych analogicznych za okres poprzedniego roku wg sektorów działalności przedstawiają się następująco:
- sektor budownictwa energetycznego (spadek o 27% r/r),
- sektor budownictwa infrastrukturalnego (spadek o 28% r/r),
- sektor budownictwa ogólnego (spadek o 29% r/r),
- segment budownictwa modułowego (tj. działalność spółki Unihouse S.A.) (wzrost sprzedaży o 161% r/r),
- segment deweloperski (spadek sprzedaży o 41% r/r) w ślad za procesem protokolarnych przekazań mieszkań zgodnie z przyjętymi harmonogramami.
Rentowność operacyjna w 1H 2025 wyniosła 2,1%, wobec 2,8% w analogicznym okresie 2025 roku po wyeliminowaniu wpływu zdarzeń o charakterze jednorazowym. Niższa rentowność była przede wszystkim konsekwencją niższego poziomu rozpoznanej sprzedaży, wyższych kosztów ogólnego zarządu, będących m.in. efektem regulacji płacowych wdrożonych od 2Q 2025 roku, a także ujęcia dodatkowych kosztów związanych z bieżącą działalnością operacyjną.
Pozytywny wpływ na poziom zysku netto miał lepszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku wynik na działalności finansowej Emitenta, który był przede wszystkim efektem korzystniejszych efektów wyceny wybranych pozycji finansowych (m.in. dyskonta kaucji oraz instrumentów zabezpieczających ryzyko kursowe m.in. typu „Forward”), przy dodatkowym pozytywnym wpływie salda różnic kursowych.
Dodatkowo pozytywnie na wynik netto wpłynęło ukształtowanie się efektywnej stopy podatkowej. W 1H 2025 roku pozostawała ona na podwyższonym poziomie w związku z rozliczeniami podatkowymi dotyczącymi kontraktu eksportowego realizowanego w Białorusi, co istotnie obciążyło wynik netto. W obecnie analizowanym okresie 1H 2026 roku, kiedy to kontrakt ten podlega już finalizacji, podobnie zjawiska podatkowe nie mają istotnego przełożenia na rozliczenia podatkowe, co powoduje, że efektywna stopa podatkowa kształtuje się na poziomach bez istotnych odchyleń względem stawki nominalnej.
W rezultacie powyższych czynników Grupa Kapitałowa wypracowała w 1H 2026 zysk netto w wysokości 3,2 mln zł, wobec 6,5 mln zł w analogicznym okresie poprzedniego roku (jednocześnie, po wyeliminowaniu wpływu zdarzenia jednorazowego ujętego w 1H 2025, zysk netto za ten okres wyniósł 0,8 mln zł.). Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej wyniósł 3,1 mln zł, wobec 0,4 mln zł w 1H 2025, co oznacza wzrost o 2,7 mln zł. Po wyeliminowaniu wpływu zdarzenia jednorazowego z 1H 2025 zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej był wyższy o 5,6 mln zł.
Na uwagę zasługuje istotnie niższy poziom długu netto Grupy Kapitałowej, który według stanu na 30 czerwca 2026 roku wyniósł 73 mln zł wobec 199 mln zł rok wcześniej. Utrzymanie korzystnego poziomu zadłużenia było efektem działań operacyjnych wdrożonych w obszarze polityki kontraktacyjnej, nadzoru nad realizacją kontraktów oraz kontroli procesów wewnętrznych, obejmujących m.in. kontroling operacyjny, dyscyplinę kosztową i proces zakupów.
* Wyjaśnienie rodzaju oraz skali wpływu elementów o charakterze jednorazowym w okresie 1H 2025
Zdarzeniem o charakterze jednorazowym w 1H 2025 roku było dalsze przeszacowanie wartości godziwej gruntów przekwalifikowanych w roku 2024 z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, o czym Emitent informował w kolejnych raportach okresowych za rok 2025. Urealnienie wyceny spowodowało wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnej i wpływ na wynik z działalności operacyjnej (+7 mln zł) oraz zysk netto (+5,7 mln zł).
W segmencie budowlanym pomimo spadku sprzedaży o 28,4%, poprawiła się rentowność na poziomie zysku brutto ze sprzedaży osiągając poziom 10,2% wobec 6,9% w 1H 2026 roku.
W największym stopniu na spadek ten wpłynęła niższa niż przed rokiem sprzedaż w ramach budownictwa ogólnego (minus 29%). Spadek ten wynikał głównie z wpływu warunków pogodowych, które ograniczyły tempo realizacji prac oraz wpłynęły na aktualizację harmonogramów realizacji. Ponadto w przypadku części kontraktów w II kw. 2026 roku prowadzone były wciąż uzgodnienia projektowe lub prace nad uzyskaniem ostatecznych pozwoleń na budowę przez zamawiających co skutkowało przesunięciem realizacji prac budowlano-montażowych na kolejne okresy rozliczeniowe.
Pomimo niższego poziomu sprzedaży rentowność sektora uległa poprawie. Dzięki utrzymaniu dyscypliny budżetowej rentowność brutto ze sprzedaży wzrosła do 10,1% w 1H 2026 roku wobec 8,4% w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Wartość umów budowlanych zawartych i podpisanych w okresie 1H 2026 roku wyniosła 193 mln zł, co jest wynikiem niższym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Po dniu bilansowym Unibep SA pozyskał kontrakt na wartość 309 mln zł na rozbudowę Filharmonii Pomorskiej w Bydgoszczy (raport bieżący 48/2026).
W bieżącym roku jakość portfela zleceń mierzona rentownością bezpośrednio ze sprzedaży jest lepsza niż przed rokiem, co może pozytywnie wpływać na notowane w kolejnych okresach wyniki operacyjne. Portfel zamówień na koniec 1H 2026 roku wynosi 1,33 mld zł.
Istotnym obszarem działalności pozostaje segment wojskowy. Pomimo odstąpienia przez Zamawiającego – Wojskowa Akademia Techniczna – od umowy zawartej w dniu 29 maja 2025 roku, Zarząd Emitenta podejmuje działania mające na celu wyjaśnienie zaistniałej sytuacji. Jednocześnie Spółka pozostaje aktywna w procesach ofertowych dotyczących projektów realizowanych na rzecz jednostek administracji wojskowej.
Sektor budownictwa infrastrukturalnego odnotował sprzedaż niższą o ok. 28% r/r (o 86,5 mln zł), co z ma swoje źródło w zaniechanych lub przynajmniej istotnie spowolnionych procesach budowlanych przy trudnych warunkach atmosferycznych w okresie zimowym oraz zmianach terminów realizacji niektórych kontraktów z przyczyn leżących po stronie zamawiających.
Jednocześnie sektor ten znacząco poprawił rentowność brutto ze sprzedaży, która wzrosła do 12,1% w 1H 2026 roku wobec 3,3% w analogicznym okresie roku poprzedniego. Wzrost rentowności wynika z aktualnych szacunków budżetów realizowanych kontraktów podlegających regularnej weryfikacji oraz finalnego rozpoznania wyników kontraktów, których rozliczenie przypadało na prezentowany okres 1H 2026 roku.
Portfel zamówień na koniec 1H 2026 roku wynosi 1,16 mld zł. Pierwszy kontrakt budowlany w ramach sektora zawarty został po dniu bilansowym (budowa Obwodnicy Starogardu Gdańskiego o wartości 332 mln zł (raport bieżący 51/2026).
Ponadto Emitent oczekuje zawarcia umów o łącznej wartości ok. 1,5 mld zł netto (w części przypadającej na Unibep S.A.) w związku ze złożeniem najkorzystniejszych ofert w postępowaniach przetargowych. Wśród projektów znajdują się realizacja robót na linii kolejowej na odcinku Gdańsk Osowa – Gdynia Główna oraz prace na linii kolejowej E75 Białystok – Ełk. Jednocześnie spółka zauważa, że procedury przetargowe są długotrwałe, a wyniki przetargów często kwestionowanie innych uczestników procesu przetargowego, W efekcie termin podpisania umów jest przesuwany i trudno jest precyzyjnie określić, kiedy kontrakty zostaną ostatecznie zawarte.
Z perspektywy sytuacji operacyjnej Grupy istotnym wydarzeniem po dniu bilansowym było przedterminowe przekazanie do użytkowania odcinka drogi ekspresowej S19 Ploski–Haćki.
W najmniejszym stopniu na spadek sprzedaży w segmencie budowlanym wpłynęła niższa niż przed rokiem sprzedaż w ramach budownictwa energetycznego (minus 27%). Spadek sprzedaży wynikał głównie ze struktury aktualnie realizowanych projektów oraz ich harmonogramów realizacji. Wyższy poziom sprzedaży oczekiwany jest w kolejnych kwartałach roku, w szczególności w związku z realizacją kontraktów pozyskanych w 2025 roku w formule „projektuj i buduj”, które obecnie znajdują się w na etapie prac projektowych lub we wczesnej fazie realizacji.
W konsekwencji ich istotniejszy wpływ na poziom sprzedaży oczekiwany jest w kolejnych okresach sprawozdawczych. Rentowność sektora przejściowo obniżyła się wobec roku poprzedniego i wyniosła 7,4% za 1H 2026 roku wobec 9,4% w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Portfel zamówień na koniec 1H 2026 roku wynosi 0,73 mld zł. Obecnie Emitent oczkuje podpisania kontraktu o wartości ok. 380 mln zł w rezultacie wyboru oferty w postępowaniu przetargowym na budowę bloku kogeneracyjnego w Radomiu (raport bieżący 45/2026).
Na dzień 30 czerwca 2026 roku portfel zamówień segmentu budowlanego wynosił 3,2 mld zł wobec 3,4 mld zł rok wcześniej. Spadek wartości portfela o 5% wynikał przede wszystkim z niskiego poziomu kontraktacji od początku 2026 roku, która wyniosła 193 mln zł wobec 1.199 mln zł w analogicznym okresie ubiegłego roku. Cześć z przetargów, w których Emitent zajmuje pierwsze miejsce, jest obecnie w procesie odwoławczym, zaś po dniu bilansowym Emitent pozyskał dwa kontrakty na wartość 0,64 mld zł netto, a w tzw. „poczekalni” znajdują się kontrakty, które oczekują na podpisanie umów z zamawiającymi o łącznej wartości ok. 1,9 mld zł netto (w części przypadającej na Unibep S.A.) w związku ze złożeniem najkorzystniejszych ofert w postępowaniach przetargowych przez Unibep S.A.
Warto wskazać, że w przeciągu ostatnich lat Zarząd Unibep S.A. dokonał fundamentalnej zmiany w zakresie struktury posiadanego portfela zamówień w segmencie budowlanym. W ubiegłym roku wartość kontraktacji w zakresie kontraktów typu „buduj” wyniosła jedynie ok. 44%. Pozostała cześć to kontrakty o charakterze „projektuj i buduj”, dla których etap realizacji poprzedzony jest fazą projektowania, która wynosi od 6 do nawet 9 miesięcy lub dłużej, w zależności od kontraktu, co istotnie determinuje moment wejścia danego projektu w fazę realizacji.
Wg stanu na 30 czerwca 2026 roku, z uwzględnieniem kontraktów podpisanych po dacie bilansowej, udział kontraktów typu „projektu i buduj” w wartości portfela zamówień wzrósł do ok. 60%, co przekłada się na wydłużenie okresu od momentu pozyskania kontraktu do rozpoczęcia rozpoznawania przychodów ze sprzedaży z uwagi na poprzedzający ten moment etap projektowania.
W segmencie deweloperskim przychody ze sprzedaży wyniosły 53,7 mln zł, co oznacza spadek o 41% r/r. Głównym czynnikiem wpływającym na poziom przychodów była mniejsza liczba lokali przekazanych protokolarnie nabywcom i tym samym rozpoznanych w sprzedaży w okresie 1H 2026. Było to konsekwencją wolniejszego tempa realizacji harmonogramów przekazań mieszkań ostatecznym właścicielom, w ślad za słabszą koniunkturą na rynku mieszkaniowym, szczególnie w segmencie popularnym, na którym historycznie działalność deweloperska jest skoncentrowana, ale również procesami o charakterze promocyjnym wspierającymi proces sprzedażowy.
W 1H 2026 roku Grupa rozpoznała przychody ze sprzedaży 90 lokali, wobec 97 lokali w analogicznym okresie roku poprzedniego, co oznacza spadek o 7% r/r. Jednocześnie odnotowano wyraźny wzrost sprzedaży deweloperskiej, która wyniosła 164 lokale wobec 110 lokali rok wcześniej, co przekłada się na wzrost o 49% r/r, a spowodowane jest uruchomieniem nowego kontraktu w Warszawie („Omulewska”) cieszącego się zainteresowaniem oraz kontynuacją sprzedaży mieszkań na osiedlu Idea w Radomiu. Oznacza to, że pomimo niższej liczby przekazań odnotowanej w analizowanym okresie 1H 2026 roku, aktywność w zakresie sprzedaży deweloperskiej uległa istotnej poprawie, tworząc potencjał do wzrostu przychodów w tym segmencie w kolejnych okresach.
W ślad za aktywnością wspierającą proces sprzedaży oraz w związku ze zmieniającą się strukturą sprzedaży rentowność segmentu uległa pogorszeniu. Zysk brutto ze sprzedaży obniżył się do 18,4% z 24,8% w 1H 2025 roku. Spadek ten był efektem niższego poziomu rozpoznanych przychodów, zmian w strukturze sprzedaży oraz działań dostosowujących ofertę do aktualnych warunków rynkowych i oczekiwań klientów.
W analizowanym okresie rozpoczęto realizację kolejnego etapu osiedla mieszkaniowego w Radomiu, obejmującego 145 lokali mieszkalnych. Tym samym liczba mieszkań będących w ofercie na 30 czerwca 2026 roku wyniosła 610 wobec 582 rok wcześniej. W 3Q 2026 roku Grupa Unidevelopment planuje rozpoczęcie przekazywania lokali w warszawskiej inwestycji Impuls Marywilska.
W segmencie modułowym sprzedaż w 1H 2026 roku wzrosła o 161% r/r, osiągając 182 mln zł wobec 70 mln zł w analogicznym okresie 2025 roku. Tak znacząca poprawa była efektem intensywnej kontraktacji prowadzonej przez cały 2025 rok oraz od początku bieżącego roku. W rezultacie na dzień bilansowy Unihouse SA posiadał rekordowy portfel zamówień o wartości 443 mln zł.
W 1H 2026 roku spółka zakontraktowała sześć projektów o łącznej wartości 383 mln zł, podczas gdy w analogicznym okresie 2025 roku wartość nowych kontraktów wyniosła 107 mln zł, co oznacza wzrost o 258% r/r. Z tej kwoty 319 mln zł przypada na projekty realizowane na rynku polskim. Istotne było również otrzymanie od zamawiającego Adapteo Group Oy trzech zamówień o łącznej wartości 64 mln zł w ramach obowiązującej umowy ramowej na dostawy w latach 2023–2026.
Jednym z najważniejszych wydarzeń 1H 2026 było podpisanie 19 maja 2026 roku największego w historii Unihouse SA kontraktu o wartości ok. 260 mln zł z firmą Bechtel Polska sp. z o.o. W ramach umowy spółka zaprojektuje, wyprodukuje i zmontuje moduły tymczasowego zakwaterowania w technologii drewnianej 3D oraz inne budynki pomocnicze wraz z infrastrukturą na terenie planowanej elektrowni jądrowej w gminie Choczewo.
Wysoka aktywność akwizycyjna i sprzedażowa poza zbudowaniem bezpiecznego portfela zamówień, przełożyła się na wzrost produkcji w analizowanym okresie o ok. 25% r/r, co pozwoliło na lepsze wykorzystanie istniejących mocy produkcyjnych, które z kolei wpłynęły na istotną poprawę rentowności. Marża brutto ze sprzedaży wzrosła do 4,9% w okresie 1H 2026 roku wobec straty brutto ze sprzedaży -0,1% rok wcześniej.
W strukturze sprzedaży ok. 57%, czyli 103 mln zł, stanowiły przychody z kontraktów pozyskanych w 1H 2026 roku. To ponad czterokrotnie więcej niż wartość sprzedaży uzyskanej z kontraktów pozyskanych w analogicznym okresie poprzedniego roku. Jest to poziom zbliżony do całkowitej sprzedaży osiągniętej w 2025 roku z kontraktów zawartych w tym samym roku. Dodatkowo ok. 125 mln zł, czyli blisko 70% sprzedaży zrealizowanej w 1H 2026 roku, pochodziło z rynku polskiego. Dla porównania, rok wcześniej sprzedaż krajowa wyniosła około 41 mln zł.
Po dniu bilansowym Unihouse SA pozyskał kolejny kontrakt na rynku polskim o wartości 60 mln zł, co potwierdza utrzymującą się wysoką aktywność sprzedażową oraz dalszy wzrost portfela zamówień.
________________________________________________________________
W przeciągu ostatnich okresów, zgodnie ze wcześniejszymi informacjami Zarząd Emitenta oraz Zarządy spółek zależnych skupiały się nad poprawą rentowności realizowanych kontraktów liczonej wskaźnikiem marży brutto ze sprzedaży. W rezultacie, działania kontraktacyjne (tj. uczestnictwo w ogłaszanych przetargach z zakresu segmentów budowlanego lub modułowego) były selektywne, zawsze związane z poszukiwaniem zadań, na których możliwym stawało się uzyskanie przewag konkurencyjnych wobec innych oferentów. Działania te przyniosły wymierne korzyści w zakresie poprawy marży brutto ze sprzedaży, choć wobec wojny cenowej nie pozwalały na uzyskanie założonych sukcesów kontraktacyjnych zgodnie z oczekiwaniami.
Obecnie notowana większa podaż nowych przetargów będzie skutkować mniejszą presją konkurencyjną, szczególnie w segmencie infrastrukturalnym i energetycznym oraz sprzyjać dalszej poprawie rentowności ogólnej, zaś sukcesy kontraktacyjne powodujące wzrost wartości posiadanego portfela zamówień powinny w znakomity sposób sprzyjać uzyskaniu przez Grupę Kapitałową rosnących wartości przychodów oraz wyników finansowych.
Zarząd Emitenta pragnie wskazać, że zaprezentowane dane wynikowe Grupy Kapitałowej stanowią prawdziwy i wiarygodny obraz wg posiadanej wiedzy w tym zakresie na dzień publikacji niniejszego opracowania.